国际资产评估标准与我国资产评估标准的比较研究

　　国际资产评估标准由国际资产评估标准委员会制定，并发表，该委员会是一个全球性资产评估行业自律性组织。中国资产评估协会于1995年3月正式加入了国际资产评估标准委员会。近期，该委员会将在中国举行世界年会，这必将极大地推动中国资产评估业的规范发展。因此，了解并借鉴国外比较成熟的评估理论与方法，有着重大意义。本文就国际资产评估标准的编制体例、评估原则及一些重要的基本概念作一简单介绍，并对国际资产评估标准与我国资产评估理论与实务作一比较，分析两者间差异产生的社会政治经济原因，以便把握我国资产评估业的发展方向。

　　一、国际资产评估标准的几个重要概念

　　在资产评估标准的基本概念及原则一章中，定义并解释了土地和资产；不动产、财产和资产；价格、成本、市场和价值；市场价值；资产的最佳使用等基本概念。本文仅就我国资产评估理论相比存在的较大差异的概念予以介绍并加以讨论。
　　1. 土地和资产
　　定义：“对未占用的土地，经过开发的土地及土地上改良的评估是一个经济的概念。无论未占用的土地还是经过开发的土地都是不动产。其价值由不动产的使用或满足人类需要的程度所决定，并取决于不动产的独特性、持久性、地理位置的稳定性。有限的替代性、所在位置的特定使用等”。“作为一切物质的基础，土地超越了寿命的范畴而永久存在”。这一定义精辟地概括了土地的价值及其特征，它适用于市场经济条件下的财产所有权的私人占有制。
　　在我国的社会经济制度下，土地所有权永久属于国家，企业法人、经济组织及个人经有偿转让所取得只是土地使用权，且这种使用权按土地的用途规定有不同的使用年限。我们所能评估的是土地的使用权而非所有权，这是与西方资产评估有关土地评估的本质区别。由于土地所有权永久属于国家就产生了土地所有权与土地附着物所有权产生分离的可能性。土地使用权到期之后，或者地上附着物所有权人重新向国家申请转让土地使用权、变卖地上附着物或国家无偿取得地上附着物，这是现实经济生活及资产评估中将要面临的问题。我国实行土地使用权转让制度不到20年，因此在未来20年内上述情况还不会发生。因此，我们无论从评价土地使用权趋近到期，对其价值产生多大影响。但可以肯定的是，随着土地使用权的趋近到期，土地使用权的价值将呈递减趋势。
　　2. 资产的最佳使用
　　“ 资产的物理状态的最佳使用状况、最佳适宜的设计、法律的许可、资金的保证这些因素可以导致资产评估的最高值。”这一概念要求对投入资产按其最佳使用状态而不是现有使用状态评估。这是市场经济条件下的一项重要评估理论。我们也可以将其理解为国际资产评估标准提出的一项评估原则。它所成立的前提条件是社会经济资源在现有条件下的最佳配置。
　　由于长期受计划经济体制的制约，我国的社会经济资源并未得到最佳配置。如在繁华饿商业地段中存在的工厂、学校、住宅等。重复建设导致的现有生产能力的闲置。这种状况并不能在短时间内得到调整。因此，在我国房地产评估中，最有效使用原则已经得到普遍认可。城市基准地价的使用实际上已经包含了这一评估原则，从发展的角度看，这一原则的引入将对我国的资产评估理论及实务产生深刻影响。

　　二、国际资产评估标准概述

　　国际资产评估标准按其适用性分为标准1-4，每个标准分为引言、范围、定义、与会计准则的关系、标准说明、讨论、公布事项、偏差条款、生效日期九个部分。下面对每个标准所包含的内容做一简单介绍。
　　(一)、标准一：以市场价值为基础的评估
　　1.市场价值的定义：“

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